8月28日，樓市又傳來大消息，這一次的主角是集體建設用地！

28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。通知顯示，未來將在13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，并規定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。

第一批13個試點城市：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。

令人震驚的細節是：農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場！

這意味著，政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。

也就是說，很有可能，2到3折的房子即將面世！

三個重點

據暴財經分析，本次通知有下面幾個重點：

1、通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

2、村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

3、探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

關于第一點，

此次集體用地進入租賃市場，是我們國家未來建立樓市長效機制的一部分。經過試點的摸索之后，會向全國推廣開來，成為一種常態化的機制。

關于第二點十分重要，

農村集體建設用地的改革可能是未來中國發展最為關鍵的一環之一。

2014年中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，正式提出“三權分離”；

2015年年初，國務院辦公廳發布了《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》，明確將土地經營權分離出來。

此前很多農民兄弟要出門打工，盡管有土地的承包權，但是沒有人打理的話，土地是實際使用權是閑置的，不會產生過多的收益；

而三權分離之后，農民工兄弟可以把土地的實際經營權轉讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，也可以通過抵押使用權等方式獲得貸款。

簡而言之，實行“三權分置”后，土地可以作為要素要流動起來，集中在農村能人手里，搞現代農業和規模經營。這樣，農民收入增加就有了新的制度保證。

本次的條文可以說是對經營權的進一步探索。

也就是說，在規劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。從玩法上，可以看到，村鎮可以采?。鹤孕虚_發運營，聯營、入股等方式；具體采取什么方式要根據村鎮自身的情況而定，讓利益最大化。

必須提及的一點是，目前已有的符合精神的小產權房，很可能會在今后的租賃市場上大放異彩。尤其當村鎮和企業深度合作之后，一方面可以提升小產權房的居住質量和安全性，又可以產生規模效應，成為市場的有生力量。

關于第三點，還是賦權的問題。

保障租房人的基本權益，也就是說，在買房的時候不能夠獲得和一般商品房同樣權益的這些房屋，在租賃層面大家是權益屬性一致的。（深圳等地目前已經有類似的文件精神出來）

房價、房租影響幾何？

在房價問題上，這個政策預計影響不大。

因為現有的土地和商品房價體系沒有本質的扭轉；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的。

在房租問題上，影響可是相當大。

從供需關系的層面來說，更多的供應顯然有利于降低房租；而集體用地因為沒有土地成本。所以總體來說，根據房價公式，那么會比由政府主導的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。

中原地產首席分析師張大偉也認為，集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。因此，他認為這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。

但值得注意的是，盡管成本看似很低，但是集體用地的實際地理位置以郊區偏遠地區為主，其成本優勢實際上也就不是那么大了，畢竟你要犧牲部分的時間和社區便利性。

關乎7億人的大殺器！

無論如何，顯而易見，最受益的是兩撥人：租房客和農民朋友！

這兩撥人有多少呢？

據鏈家研究院最新的《租賃市場系列研究報告》，我國的租賃人口只占11.6%，相當于1.1億人左右；而農民朋友目前約為6億——

加起來就是7.1億人！

先租后買，租購并舉，相信20年后的孩子們會過得很輕松，不會再為房子犯愁了。

一個以房產為投資中心的時代就要結束了，一個以奮斗者為本的時代就要來了！我們看到了無數的炒房者在哭啼，無數的民眾在歡呼。

我想辭職了，辭職回農村！

今天文件一出，可以預見，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層：這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

前不久，國家發改委等七部委才剛聯合印發《關于印發國家農村產業融合發展示范園創建工作方案的通知》，短短幾天，又有今天這讓農民朋友受益的新文件。實際上，在國家大力支持下，大量社會資本涌入農業領域，農業正經歷由“分散”向“集中”轉變的過程。

國家正在用工業理念發展農業，把農業與工業、服務業交叉融合發展，讓農業更來錢、農民更有錢、農村更繁榮。換句話說：未來，農民不一定進城，只要你有本事，在當地同樣可以施展手腳賺大錢！

制度破冰已經開始，資金已經涌入，這一切告訴我們：在中國做農民要趁早了！

農民的身份正在發生變化：2012年中央一號文件中首度出現了“職業農民”的字樣，而2013年，“家庭農場”又成為中央一號文件的主題詞。農民的結構也在發生深刻變化，“農民”將成為有錢人的職業，傳統意義上的“農民”將面臨更換淘汰。

正如世界級投資大師詹姆斯·羅杰斯說的那樣：未來20年，最賺錢的行業不是做房地產，或是做農民！

【延伸】中國未來30年，農村或將成為奢侈品

1、空心村為中國鄉村帶來希望

中國鄉村逐步變成空心村，外出上學、務工，年輕人和文化人流向城市。三十年后，再回到鄉村土地上的主人不是曾經走出去的農民，而是從城市奔向農村的大學生和工人。

2、農村會變成新的人類家園

30年后，種田或將成為最好的一種生活方式。隨著高速、地鐵、交通、互聯網、物流網的異軍突起，傳統生活方式將逐步消失。農村將成為家園、是生活和享受的地方。

3、村長比市長更有榮譽感

30年后，鄉村不再是5000到8000畝地的范圍，村依然在，可能有很多改為莊園與農場，農業機械化程度達到60%。莊園的面積可能在5公頃到15公頃之間，村里居住的絕大多數是有文化有錢的市民，他們都在村干部領導下。

那時，城市生活指數比農村差3—4倍，中國正式步入“農民問題”轉入“城市問題”的時代。

4、一產(農業)時代的到來

30年后，是中國5000年文明史以來最重要的歷史時期，農業進入生態與科技、自然與工業化融為一體的"一產時代的到來"，傳統的農耕用具在20年中就基本用不上了。

5、“以人為本”改為“以人和自然為本”

從人的基本要求來看，“食”，在田園鄉村絕對重要，蔬菜基本是有機蔬菜，又開始從有機蔬菜追求本地和原種食品?！白　?，開始從內心世界關注土壤，開始把土壤與樹木視為自己的孩子，把它們看成有生命的物質。

三十年之后，鄉村將是未來中國人的奢侈品，中國鄉村正如今天的城市讓人們向往，城市或將會成為問題與破壞的代名詞！